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2020-03-27 来源:

资金链紧张,已经从房地产开发商蔓延到炒楼的投资客。★◆▲

转眼又到了推盘集中的“五一”,而今年“五一”前后推盘量仍然庞大,楼盘降价之风会不会再延续?没有长假的“五一”能否如常迎来销售高峰?市场在观察即将到来的“五一”能否恢复楼市人气。同时,被股市深深刺伤的一群投资客也在观望,现在是不是“入市抄底”的良机。楼价现在虽然没有像股价一样一泻千里,但各方力量正在艰难地博弈着。

资金链紧张

买卖双方观望“五一”

日前,SOHO中国董事长潘石屹抛出了“房地产业百日内将发生剧变”的论调,资金链的空前紧张迫使开发商“降价”售楼以快速回笼资金。而由于房价持续回落,近日又惊曝珠三角百亿元炒楼资金深度套牢,退房或断供的现象已有出现。更重要的是,对房地产行业的政策调控措施继续出台:上周,央行今年第三次公布上调存款准备金率至历史高峰16%,房地产能从银行得到的贷款再次减少;近日国税总局修正房地产企业的预缴计税基数确定标准,提前预缴力度的加强,对开发商的现金流要求更高。

纵观近期广州楼市“价格战”,既有“一次性付款可获7折优惠”的出笼,也重现了6年前“二手房贵过周边一手房”的景象。房价下跌的脚步似乎还没有停下来的迹象。至于成交量,数据显示,自春节以来至 月中旬,全国各重要城市的楼市成交量稳步回升,然而,到了到清明假期前至4月中旬,多个重点城市出现了成交量“集体刹车”的现象。

时近“五一”假期,由于今年的“五一”比往年的黄金周缩短了不少,前后只有 天假期,加之4月成交量时有反复,业界担心该假期对楼市的拉动可能弱于此前预期。不过,经过最近几年发展之后,“五一黄金周”实际上已经变成了“五一黄金月”,普遍认为这一黄金周期是从4月中下旬开始算起,也就是从现在起,一直会持续到5月下旬。

经历过半年的楼市“价跌量缩”之后,包括开发商、购房者等在内的市场博弈各方,无不考虑其“五一”楼市计划和策略。

调控继续收紧

量价尚未复苏

清明假期前的一个星期里,广州楼市仅成交 52套住宅,仅是此前一周成交的917套的 8%,成交量跳水式直插入谷底,接近春节时每周成交 00套的“冰点”。即使清明假期后,往年惯例上的“旺季”也未能如约而至。与广州情况相似的还有北京、上海、深圳等重点城市。

“虽然广东人有‘清明不买房’的说法,但是多个重点城市成交量同时突然萎缩,还是跟收紧信贷和加强监管有关。”有业内人士如是表示,各地楼市在春节后的连续复苏、部分楼盘售价的明降暗升,以及此前市场频传的“第二套房贷操作松动”等消息,引发了管理层对既有规定加强监督、进一步收紧信贷,从而影响到各地市场的交易。“春节至清明期间成交量的持续放大,部分是受到按揭贷款‘擦边球’操作的推动,真实的复苏力度可能比我们所见的要弱。”

所谓的“擦边球”操作,其中之一就是自2月份起,广州、深圳楼市频现分期首付的做法,通过开发商垫款的形式令购房者首付款降低至两成或以下,甚至达到“零首付”。据悉,最近,广东银监局已经正式开始摸底银行是否存在个人住房贷款分期首付的情况,以强调银行的风险防范意识。

不少房地产开发商在资金缺口上挣扎着。有业内人士为全国开发商算了笔账,称今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。尤其对于去年频频拍卖出的“地王”,都必须在今年内完成支付这些高昂的地价。

在银行信贷未见松动、房企上市或增发融资受阻,以及外资进入地产行业也受控制的情况下,降价售楼以快速回笼资金——这几乎成了房地产开发商解决资金紧张的最重要选择。于是,近期广州东风路某楼盘推出“10天内一次性付款购房可享受七折优惠”,而按揭贷款则总价几乎无优惠。而房价调整之快,使得广州不少一手房价低于周边具可比性的二手房,上一次出现如此现象还是在2002年房价低谷时。

根据广深两地房管部门发布的今年一季度商品住宅成交数据,相比去年第四季度,今年一季度广州商品住房成交均价下调约15%, 月份均价9 16元/m2,比去年的房价最高峰10月份的15774元/m2,降幅达15.6%;深圳市场6个月内经历了比较深度的调整,市场的整体调整幅度相对于最高点已经达到20%左右,而部分区域包括龙岗、宝安个别楼盘的调整幅度甚至达到了 0%—40%,其中,深圳 月份整体房价较2月份下降16%,成交均价1 627元/m2,接近去年同期水平。

房价在下调,不过,目前对于开发商而言,成交量的重要性远大于价格,因为适当降低价格只会让其利润空间受到影响,但如果没有成交量,却意味着资金链的断裂。在广州市场,从 月整体成交来看,住宅成交套数比去年同期下降21.8%,比较2月同比71%的降幅已经有显著改善,但把 月份成交的限价房扣除出去的话, 月同比降幅依然高达41.7%;深圳 月整体成交较2月大幅增加 4 %,而 月份成交规模虽有回升,但尚未及1月份的水准,实际上2月成交下挫幅度更大。

“五一”供给多

投资楼市需三思

“五一”周前后广州全市十区新推货量约有1.2万套,加上之前已经登场亮相但尚未被市场消化的一手商品住宅,届时楼市总的可售货量预计将达到 . 万套左右,这一数字与去年同期相比减少了8%,但与今年 月份相比,却有着15%—20%的增幅。而深圳各区在“五一”前后半个月内新开盘或有新产品推出的楼盘有22个,共8400套新货,新盘数量和新货总量都与去年“五一”相当。

今年“五一黄金月”似乎注定是一场鏖战。经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为,前一阶段房贷新政引发的观望效应并未完全消除,不少开发商还在为是否将旗下产品和盘托出而犹豫不决,最终决定可能会在接近五一黄金周的最后时刻才会作出。

春节过后,广深两地开发商在售楼过程中纷纷使尽浑身解数作促销:推特价房、直接降价、送装修、团购价、送家具电器,还有备受争议的“零首付”和“补差价”,等等。今年五一楼市风向如何?合富辉煌首席市场分析师黎文江向本报记者表示,由于6、7月份是传统的节后淡季,8月份有奥运会分薄客源,直到“金九银十”的9月底才可能会迎来新一波的消费高潮,“但开发商不会把宝押在今年的‘金九银十’上,所以在‘五一’期间就会出尽法宝抢市场。”同时他认为,“五一”期间及此后,房价还是会往下调整。

回首2007年的房价狂飙,就是从“五一”黄金周后开始启动的。反而,楼市惯例上旺季的9月、10月,却因为去年的“9·27”房贷新政实施,导致这个“金九银十”变得黯淡无光。

供给相对增加了,那么,对于消费者而言,“五一”是否一个购房的好时机?广州同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文认为“现在投资抄底很傻很天真”。不过,也有人认为楼市是刚性需求,现在是介入的好机会。

在楼市弱势未改的情况下,投资楼市的“勇者”需要为自己确定相关的原则和攻略,以免深陷泥沼而不能自拔。

本报记者骆海涛

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