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利用商改住加速變現北京樓市偽LOFT泛濫

2019-09-10 来源:

  ■本报 方帅 北京报道

  北京楼市正呈现LOFT概念泛滥的状况根据不完全统计,目前北京在售的商业立项LOFT项目达20多个,绝大部分均以商业、办公、酒店立项,后改做住宅并以略低于区域同档次产品的价格销售

  一位商改住LOFT产品的开发商坦言,与普通住宅首付 0%相比,将商业立项改为住宅主要是考虑“购买第一套商业立项的项目需要首付50%”的政策,变现速度可以快一些

  然而,这类产品却隐藏着一系列的风险隐忧而在楼市成交量不断下滑的形势下,此类产品是否会加快开发商的资金回笼也仍待市场检验

  伪LOFT泛滥

  LOFT源自美国,美国加州大学历史学院研究生Christopher Heselton告诉,在美国,LOFT是指两种房间或住宅设计格式一般指的是房顶地下的一套间在大城市,这些房间原来是工场或机器间,然后装修成住宅;另一种是LOFT式的公寓,一般是一个很大的房间(旧工厂或画室)变成住宅

  早在两年前,北京市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线,其中规定:当住宅建筑标准层层高大于4.9米时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米,超出标准的也要双倍计算建筑面积

  也就是说,如果是住宅立项的LOFT,需在4.9米以内,而办公立项和商业立项的LOFT,层高需分别在5.5米和6.1米以内

  暗访了位于北京东部某LOFT项目,其总层高为 .9米,但隔出来的顶上一层仅1.7米,净高仅1.45米左右据了解,一般能够正常使用的居住高度为2.2米, .9米的层高实际上只能算是一层半,由于价格比较便宜,顶上一层居住空间的舒适性就难免会打一些折扣

  Christopher告诉,层高不低于5.5米是LOFT的标准在这个地道的美国人看来,北京出现的这些LOFT只能算是“赝品”

  “开发商大多数是在楼层高度做手脚,使产品达到LOFT的效果”华高莱斯建筑顾问部经理王延颂说,一些消费者买LOFT时可能会有一种占便宜的感觉,买了单层却得到更多的面积,但事实往往并非如此

  据了解,因为商改住的LOFT都是商用水电,成本要高于普通住宅且商业立项的项目多采用酒店式物业管理,物业费一般在4~8元/平方米

  风险隐忧

  调查得知,虽然LOFT备受年轻人和时尚人士追捧,但因无法落户、无法使用住房公积金贷款和住宅商业贷款、水电煤气按商业标准收取等问题,也把购买者拒之门外

  商业立项的产品只有40~50年产权去年10月份实施的《物权法》,规定了住宅用地使用期满将自动续期,但是这一政策中并没有包括商业用地或其他用地也就是说,商业立项的项目,在产权到期后,何去何从现在尚无明确的政策指向

  对于商改住的初衷,老王在中告诉,商业对开发商自持资金要求较高,风险较大,LOFT的出现是必然,避免同质化才能打开市场

  但上述商改住项目开发商也承认,把商业改成LOFT也是无奈之举他说:当时本打算做成临街的商业,改为公寓后地段的商业价值就大大降低了

  “之所以这种商改住项目在楼市如此普遍,关键便是能变现”中原地产代理销售部总监袁辉说

  袁辉表示,商业项目50%的首付可以加快开发商回笼资金的速度,但当前经济形势下,LOFT能否迅速变现却值得质疑同时,商改住项目的相关政策并不清晰,LOFT大打政策擦边球的做法也存在一定风险

  王延颂也表示,北京的LOFT主要是以投资客为主,目前的经济形势下,投资客比较少,LOFT的销售前景并不乐观

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