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招商地產存貨76億赴港借殼上市存變

2019-08-26 来源:

  在资本市场并非长袖善舞的,眼下正在运作一个复杂繁琐的上市案例

  在收购香港上市平台东力实业控股有限公司(,以下简称“东力实业” )后不足24个月的时间内,招商局地产控股股份有限公司(,下称“招商地产” )选择对其进行近50亿元的大手笔注资这也因此而触动了香港联交所的反向收购条例,并将被视为上市处理,必须按照(首次公开募股)的程序审批

  招商地产董秘刘宁在接受时代周报采访时证实,东力实业已于5月 日向联交所提交新上市申请香港联交所和内地证监会一样,审核的时间可长可短,估计最快的话,在6月底就能开股东大会在她看来,地产公司缺的不是利润,而是资金东力实业一旦变成地产公司,融资就没有时间限制,“可以说干就干,不像内地还得证监会去批,可以一夜之间就把或者发出去”

  花较高的代价持有,却又迫切选择按新上市方式处理,招商地产融资的迫切心情跃然纸上不置可否,巨额存货量和资金缺口,或将是招商地产想在2020年重回第一梯队的两大绊脚石截至2012年末,招商地产的存货已达7 6. 7亿元,同比大幅增长4 .15%;负债率也上升 .5个百分点至7 .0 %,两项指标均为历史新高

  然而为了实现快速增长,招商地产今年的拿地金额计划为200亿元,占今年销售目标的50%大规模拿地,将进一步推升招商地产的存货和负债率

  但此番急迫IPO的风险是,如果按新上市申请处理,审核将更严格,是否能通过港交所审批存在变数

  注资项目投资者不买账

  4月24日晚间,在停牌两天后,招商地产宣布拟将全资子公司香港瑞嘉投资旗下4家控股公司的股权及相关债权注入去年收购的东力实业

  公告显示,这4家公司持有分布于广州、佛山、重庆和南京四所城市的8个房地产项目,总建筑面积5 8.1万平方米,截至去年底可售面积 2 .4万平方米,以高端住宅和综合体为主

  招商提出的对价方案包括以1.61港元/股的转股价直接发行61.8亿港元永久存续可换股证券;折算发行 8.4万股,发行价不低于1.61港元/股一旦注资完成,东力实业将摇身变为一家拥有近50亿元净资产规模的房地产企业

  在此之前,东力实业还是一家以电子产品为主营业务的香港公司,其2012年业绩亏损,净资产为-8.61万元去年5月,招商地产以1.99亿港元收购东力实业7.498亿股股份,占其全部已发行股本的70.18%

  事实上,对于东力实业,此前外界更多的是猜测招商会将旗下的优质商业地产项目注入,并进而为今后商业地产分拆上市做准备

  不过在国信证券研究员区瑞明看来,商业地产目前在招商地产业务中的占比较小,且商业地产具有运作周期长、回报期长、资金沉淀大等特点,这将影响到东力实业在规模方面的成长速度相反,住宅周转快,对资本利用率高,将东力打造成为住宅开发平台,能最大限度地发挥平台效率

  不过,资本市场的反应却并不尽如人意从4月25日注资以来,东力实业一路下跌,在此前短短4个交易日内股值就曾缩水超过25%

  “股价下跌,表明投资者对注资的那些项目还并不愿意买账”中房信研究总监薛建雄对时代周报分析,注入资产值只是账面上的东西,招商地产主要想做大香港资产包,注资过去的不少项目是当年买的高价地做出来的高端产品但值得注意的是,资产虽大,却并不算优秀,在调控环境下变现能力差现在香港投资者已经非常成熟,大家关注的是注入的资产能否带来较高的现金流和盈利

  以本次注资体量最大的重庆长嘉汇为例,时代周报拿到的第三方销售显示,在长嘉汇开盘至今的15个月时间里,仅售出69 套房源,回笼现金约12.5亿元招商地产2012年年报数据也显示,长嘉汇一期去年预售率仅达 .88%这个速度跟万科、绿城、恒大等国内跑量的开发商来说,慢了一半以上而同样注资南京雍华府在未开盘的时候,就已计提7200万元存货跌价准备

  “另外,东力实业还面临新股上市的复杂程序,审核将比资产重组严格得多,是否能通过港交所审批尚不确定,这也会令不少投资人犹豫或选择离开,”薛建雄称

  事实上,东力实业在公告中也明确表示,由于招商地产此次注入资产距收购东力实业时间未满24个月,依香港联交所相关条例将构成反收购,将被视作首次上市而根据事态的最新进展,东力实业已于5月 日向联交所提交了新上市申请

  “等不及24个月了,一方面是因为公司有充分的资源准备,另一方面这也是公司战略发展的需要”招商地产财务总监黄培坤在日前的股东大会上如是表示

  不过在盛富资本和盛诺金地产总裁黄立冲等业内人士看来,花较高的代价持有,却又迫切选择按新上市方式处理,这样的案例在内地十年都难得一遇,这其实说明招商地产当初的收购是没有经过深思熟虑的,很多国内公司对于买壳、资本注入并不懂行,刚买了壳就急着注入资产,不做好准备和规划,最终只能用更复杂的过程换来并不大的融资量如果注入资产失败,所涉及的费用是一种严重的浪费

  对此,招商地产董秘刘宁仅表示,从去年收购东力实业开始,公司就在做这方面的准备,“一个壳如果不利用,维系起来每年的成本也不低,把资产注入后,也能把公司的品牌做起来”据她向时代周报介绍,香港联交所和内地证监会一样,审核的时间可长可短,估计最快的话,在6月底就能开股东大会

  10年A股融资仅40亿

  “急于想突破24个月的限制,说明招商融资需求迫切”一位不愿具名的分析师对时代周报分析,中国证监会2010年起已暂缓受理房地产开发企业重组和再融资的申请,如果顺利打开香港融资平台,招商地产可以弥补其在A股市场的融资短板

  黄培坤日前也表示,东力实业未来将承担双重使命,在作为招商地产海外融资平台的同时,也是招商地产新的利润增长点

  这背后寄托的,或许是招商地产上下对回归一线阵营的殷殷期盼

  在2012年度中国房企销售金额TOP50名单中,招商地产排名第12位相比当年并驾齐驱的“招、保、万、金”中的其他企业,招商地产完成的销售额虽略超,却仅是的 0%左右,其与万科销售额落差高达近1000亿元

  如果把时间回拨至2004年,彼时招商地产的销售额是万科的45%,保利的77%,金地的1.1倍,稳居一线阵营然而,一个不争的事实是,从2009年至今的全国销售额排名榜中,招商地产一直在第位的二三线梯队徘徊

  “这种局面与招商地产低成本的境外融资不足有关,”黄培坤坦承,自上市以来,招商地产从资本市场融资规模较小,并主要依靠自有资金和,限制了发展速度

  据他介绍,招商地产近10年来通过资本市场仅融资约80亿元,其中有一半来自母公司招商局,而从股市融资额仅40亿元左右此外,公司2012年财报也显示,截至去年底,在招商地产240亿元的总负债结构当中,银行借款占1/ ,外币占1/ ,“当然主要是银行的钱,还有1/ 是、公司提供的资金”黄培坤透露

  相比之下,拥有海外融资平台和融资优势的保利集团、中海地产和恒大地产,则得益于大量海外融资而实现快速扩张

  根据公开资料不完全统计,在香港资本市场,中海地产仅在2010年11月至2012年11月通过优先票据或债券融资合计约171亿元人民币恒大地产从2010年4月至2011年1月优先票据合计融资约1 7亿元人民币龙湖地产从2011年4月至2012年10月优先票据或配股合计约融资96亿元人民币

  “招商地产本身虽有瑞嘉投资可实现境外融资,但毕竟体量较小,且无法实现权益融资此外,近年来招商地产的资金综合成本维持在年息6%左右这在内地房企行业中低于万科,但却远高于中海地产的年息4%的资金成本”银河证券分析师赵强认为,若招商地产融资成本与中海地产相若,按照招商地产年均250亿元左右的借款规模,可节约财务费用7 亿元左右,增厚每股收益0.4 元中投证券分析师李少明也表示,若东力实业以本次注入的50亿元净资产并以50%的资产负债率进行融资,可新增50亿元的低成本融资

  存货7 0亿大户型过半

  “融资的目的,不外乎是要做大”薛建雄分析

  2011年,招商局走到了新十年征程元年地产业务是慢还是快,这个问题抛给了彼时的管理层当年的2月份,招商地产原董事长孙承铭晋升招商局副总裁,招商地产原总经理林少斌替代其职位上任后的林少斌就提出了新构想,2020年,招商地产的销售额目标是1000亿元,重回行业一线阵营

  公司这两年一个明显加速的表现,反映在拿地上公司财报显示,2012年招商地产通过合作、收购等多种方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青岛等11个城市新增18个项目,获取项目资源 91万平方米,耗费土地款157亿元

  尽管销售总额在行业10名开外,但招商地产的拿地面积跻身行业前四名时代周报分别统计了几家房企的拿地金额,在2012年万科拿地耗资 78.21亿元,保利地产耗资 5 .2亿元,中海地产耗资175. 5亿元其中,招商地产拿地额占比销售额为4 %,远高于万科的29%和中海地产的22%,略低于保利地产的44%

  激进的拿地策略在201 年得到了延续数据显示,201 年前几个月,招商地产分别获得大连、昆明、镇江和苏州4个项目,合计建筑面积为84万平方米,合计土地款为22亿元刘宁透露,201 年公司拿地金额约为200亿元,这意味着招商地产拿地支付占销售额比重将进一步上升

  不过大规模的拿地,也在一定程度上推高了招商地产的负债率,同时存货也急剧上升

  截至2012年末,招商地产的存货已达7 6. 7亿元,同比大幅增长4 .15%;负债率也上升 .5个百分点至7 .0 %

  如果说公司所面临的资金缺口问题,日后可以一定程度上依靠东力实业这个海外融资平台而弥补的话,那么巨额存货问题,却很可能成为招商地产新十年征程中难以绕过的绊脚石

  事实上,在去年销售 6 亿元的基础上,招商地产今年提出了仅400亿元的销售目标然而,这个看似保守的目标,在招商地产总经理贺建亚看来却还是存在压力

  今年4月10日,贺建亚在招商地产2012年度股东大会上表示,400亿元的目标客观上来讲还是存在挑战和压力“经过两年的调整,公司目前的产品结构还是不够均衡,大户型产品占比超过1/ ,”贺建亚坦承

  “由于项目建设进度等原因,招商地产大户型、高端产品占比偏多在今年集中体现公司今年可售货量中144平方米以上的大户型产品面积占比超过50%,高于过去两年;其中高端产品也比较高,据测算,别墅等高总价产品可售货值约220亿元,占比约 成,给去化带来一定压力”中投证券分析师李少明称而根据申银万国证券的统计,正是大户型产品去化慢,2012年末招商地产的现房存货已大幅增加88.6亿元至112.9亿元

  刘宁此前曾表示,公司会采取与小户型不同的销售策略,以保障大户型产品的去化速度不过对于时代周报提出的大户型产品让利的说法,刘宁予以否认她称,现在大户型产品销售还比较正常,因此还没有制定特别的销售策略像去年那样的大规模促销的计划,今年还没有

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