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华远地产任志强和半岛都市报的口水战技术

2020-03-27 来源:

这么买房的人,笑了

星爸爸不止咖啡卖的好,选址的眼光也是杠杠的。

美国房产数据公司zillow在出版的《Zillow Talk:The New Rules of Real Estate》(房产新规则)中提出,在1997到2014的17年间,星巴克周边400米内的房价上涨了96%,而对应的整体房价上涨仅为65%。

没错,不用惊讶!看地段要考察地铁、公交、底商、大型商超等等,甚至有些东西络上查不到。

但是还有一种省力的办法,那就是跟着星爸爸走!

01“中产”找星巴克

从星巴克1999年进入中国大陆,现在已经覆盖130多个一、二线城市,拥有3000多家门店,并且逐步向三、四线城市发展。

究其本质,星巴克就是一家咖啡店,而开店需要依托房屋选址,自然就与地产业发展密不可分。

星巴克有单独负责选址的部门,利用GIS(地理信息系统)选址,通过建模,把各项参数设计进一套决策模型;再通过数据调查人员获得的人流量、车流量、消费群体分布、商业构成等一系列数据,输入到决策模型中,得到较为明确而详实的决策报告。

之后

,星巴克会把这个报告汇总成一个长达将近三十多页的财务和区域分析报告。这包括未来连续十年的投资回报率预测数据,甚至包括第几年需要投多少钱进行装修。

星巴克一般密集分布在人口密集、经济发达的成熟商圈,消费人群大都是商务人士和年轻白领,消费能力较高。而较高比例的商务人士对所在区域的租金、商业配套、社区环境等带来的都是加分项。

(北京星巴克忠实消费者分布情况)

基本可以说,星巴克所在的区域是商圈地段溢价很高的,所谓的“永远涨”地区。可见星巴克对于商圈的敏感,对于购房者来说,在交通、商业、人员层次、周边配套等方面都很有参考价值。

02“刚需”找黄焖鸡

黄焖鸡是与星巴克截然不同的、两种档次的门店,二者和谐共生,才是城市应有的样子。

天下熙熙皆为利来,商家开设门店,就是为了获利。而在电商高速发展的今天,店铺要盈利,选址就显得尤为重要,甚至有人说:选址是盈利的开始。

所以,你以为黄焖鸡是随便开店的吗?显然不是!

(北三环高校区附近黄焖鸡分布图)

黄焖鸡分布密度较高的地方,基本都是总价相对低,但是房产成交量不低的地区。周围社区以刚需、刚改为主,人员层次较年轻(比如大学附近也算是),周边人流量较大,郊区新城这些发展较新的区域也分布比较明显。

对普通购房者来说,星巴克这样的品牌商家选址,对交通、商业、人员层次、周边配套等都有足够的参考意义,而黄焖鸡这样的小微餐饮,则充分发挥了“市场这只看不见的手”的作用。

谁都明白,无论是更具前瞻性和大局观的大品牌,还是在市场洪流中努力拼搏的小店家,都不会盲目地投任何一分钱。星巴克选址开店一定是有大数据支持的,同时对整体商业价值以及人口购买力认可,但黄焖鸡米饭开店的地方又比较接地气。

毕竟光有星巴克、没有黄焖鸡米饭的地方,普通购房者也买不起。

03“睡城”找中介

买的没有卖的精,资本总是更为聪明的。

作为吃这碗饭的中介,自然有着比常人更为敏锐的嗅觉。有二手交易的市场才是可以买入的市场,在赚不到佣金的区域,房产中介是不会开店的。是不是让你想起燕郊的中介一条街?

对于中介而言,找一个二手交易量大的位置设立店铺是最关键的一环。中介开店,要求无非两条:

1、二手房需求强烈。新房持续供应的地区明显中介开店数少一点。有新房,谁去买二手房呢?

2、房屋总价高。同样2个点的佣金卖一套房,当然是总价高的次新房比老破小的佣金高。

不论购房者的目标是二手房、新房,在中介附近选房,首先就保证了房屋的流通性。市场对于这片区域的二手房需求大,对于有计划未来换房的家庭,想要卖了房再买别处的可操作性更高。

当然,回报也会更多。当越来越多人聚集在这片区域,周边的配套设施也就会不断升级,配套与房屋相辅相成,房价自然水涨船高。

说了这么多,叔总结一下:

1、跟着星巴克走,房子临近商圈,更受改善中产阶级追捧;

2、跟着黄焖鸡走,居住周边人流量大,且多为年轻群体;

3、跟着中介走,保证房子未来的交易总价与流通性。

在仔细想想,下班之后有没有实惠的馆子吃饭,有没有公园能遛狗,有没有超市和菜场,商场和电影院、最近的学校和医院...这些容易被忽视的细节,都会成为未来生活于此的“小确幸”,它决定着,这房是否买得“值”。

叔套用一句话:买房得看野蛮生长的黄焖鸡,它才是区域真实活力的“验孕棒”,让你快速知道这个区域有没有“怀上”。如果有星巴克就更好了,这说明已经有人帮你做好了商业价值的筛选。

此外,不管你自己未来卖不卖房,楼盘附近都最好有中介,有保障,即可后顾无忧。

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